El piso es tuyo, pero yo lo disfruto
El Usufructo
Juan ha fallecido. Estaba casado con Lola en gananciales y tienen dos hijos en común. Quieren repartir la herencia, lo primero que hay que hacer es disolver la sociedad de gananciales haciendo dos lotes de idéntico valor: uno se lo adjudica Lola y el otro lote, que es la masa hereditaria, se adjudica a la viuda y a los hijos.
Juan dispuso en su testamento que Lola tuviera el usufructo universal de todos sus bienes. Esta es una clausula muy frecuente que se establece en la mayoría de los testamentos de las personas casadas, lo que se conoce como el “testamento del uno para el otro”. Esto implica que si Lola es la usufructuaria universal de los bienes, los hijos serán los nudos propietarios. Podemos decir que en esta circunstancia los bienes tiene “dos dueños”: uno que tiene la “nuda propiedad”, lo puede donar, hipotecar, vender y el otro tiene el “usufructo”, lo usa y obtiene sus frutos o rentas, pero jurídicamente no es suyo, no puede disponer.
El usufructo es un derecho real que consiste en el goce o disfrute de una cosa ajena. Es un derecho por el que alguien puede usar los bienes de otra persona y disfrutar de sus beneficios, con la obligación de conservarlos y cuidarlos como si fueran propios. El usufructuario de un bien no es su pleno propietario. Esta situacion le proporciona muchos beneficios y pocos gastos.
He de decir que el usufructo también se puede constituir de forma voluntaria, mediante una escritura pública y puede tener una duración temporal o vitalicia.
¿Cuánto vale el usufructo?
En el cálculo del valor del usufructo hay que distinguir entre usufructo temporal, durante un periodo determinado, y usufructo vitalicio, durante toda la vida.
Juan y Lola tienen un piso en Madrid valorado en 150.000 Euros. Dijimos que hay que disolver los bienes de la sociedad de gananciales para repartir la herencia, por lo que queda como sigue:
50% se queda la viuda en plena propiedad.
50% se destina a la herencia.
USUFRUCTO VITALICIO
Cuando el usufructo es vitalicio el valor del bien va disminuyendo un 1% a medida que aumenta la edad del usufructuario. La fórmula para calcular el usufructo vitalicio es la siguiente:
Usufructo = 89 – edad.
No podemos olvidar que el valor mínimo del usufructo vitalicio es el 10% del valor total del bien y el valor máximo es el 70%.
- Ejemplo: Valor del usufructo vitalicio en el caso de un usufructuario de 50 años (Lola) sobre el piso valorado en 150.000 €. Solución:
U = 89-50 = 39%
150.000 € x 39% = 58.500 €
¿Por qué es importante saber cuánto vale un usufructo?
Porque el usufructo es una carga que grava el inmueble en este caso. Ello implica que si los nudos propietarios quieren vender el piso en el ejemplo que estamos tratando, lo tienen que hacer con esa carga, con ese usufructo, lo que dificulta la venta posiblemente ya que disminuye su valor de mercado y quien busca comprar un piso lo pretende libre de cargas, pero pueden liberar la carga indemnizando al usufructuario con el valor que tenga el usufructo, pagándole ese valor y quedando el piso libre de cargas y gravámenes para poder transmitirlo al comprador. Se tiene que hacer en escritura pública ante notario para inscribirlo en el registro de la propiedad y poder informar de inexistencia de cargas y gravámenes del inmueble mediante la fe pública registral.
La valoración de la nuda propiedad se calcula como la diferencia entre el valor total del bien y el valor del usufructo.
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