¿Cuál es el precio de venta de una Vivienda de Protección Oficial?
Las viviendas de protección oficial son viviendas destinadas al alquiler o compra, con dimensiones y precios regulados en la Ley, con unos beneficios fiscales a los que sólo se pueden acoger aquellas personas que reúnan los requisitos establecidos en cada Comunidad Autónoma. La Administración pública establece los requisitos de ingresos, edad o situación familiar de los colectivos prioritarios para su adjudicación o adquisición.
Por ello las viviendas de protección oficial tienen establecido un precio máximo de venta conforme a la legislación que les sea aplicable dependiendo de la comunidad autonómica. Es decir, el precio de la vivienda protegida será inferior a la vivienda libre, pero a cambio tendrá una serie de limitaciones: deberá destinarse a vivienda habitual y permanente de familias con ingresos inferiores a una cantidad determinada (2,5 veces el SMI a 5), teniendo regulado su uso durante todo el tiempo que dure el régimen de protección el precio máximo de venta o renta, los ingresos máximos de los compradores/inquilinos, así como otros requisitos adicionales, serán establecidos por las diferentes comunidades autónomas, y dependerán del tipo de protección que tenga la vivienda y del municipio donde se encuentre la misma.
En muchas ocasiones ocurre que en la segunda y posteriores transmisiones no se respeta ese precio máximo, figurando en el contrato un precio superior al legalmente establecido, cuestionándonos si es válido el contrato de venta que de una VPO por un precio superior al oficial y si el incumplimiento de una norma administrativa tiene efectos en el ámbito civil.
La postura actual de la jurisprudencia mantiene que el establecer un precio de venta en el contrato de compraventa superior al máximo permitido por la legislación administrativa (la autonómica o estatal en su defecto), no tiene ningún efecto sobre la validez del contrato, siempre que se den todos los requisitos validos para la celebración de un contrato de compraventa –consentimiento, objeto y causa- y que el comprador conozca que la vivienda es de protección oficial.
El incumplimiento de la normativa referente al precio máximo de venta podrá llevar a sancionar por via administrativa al vendedor, pero desde el punto de vista de la validez del contrato de compraventa civil, no es una clausula nula ni motivo para justificar la resolución del contrato, porque si ha existido acuerdo entre el vendedor y el comprador sobre el precio, no existe ningún motivo para invalidar el consentimiento del comprador, siendo cuestión diferente que el vendedor sea sancionado por la Administracion correspondiente por no cumplir lo referente al precio máximo de venta estipulado.
La sentencia de 16 de julio de 2001 del Tribunal Supremo considera como doctrina consolidada la de que cuando las partes “fijan libremente un precio superior al oficial de las viviendas de protección oficial, no cabe aplicar la nulidad del artículo 6 del Código civil, pues tal sanción de nulidad no aparece prevista en el el RD 2960/1976 que aprobó el Texto Refundido de al ley de Viviendas de Proteccion Oficial, ni en el RDL 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de tales viviendas, ni en las normas reglamentarias que los desarrollan; en consecuencia, las infracciones aludidas únicamente son determinantes de sanciones administrativas y pérdida de beneficios. No siendo procedente sostener la nulidad parcial de la clausula, puesto que el precio pactado fue decisivo para el acuerdo de voluntades”
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