Comprar piso: "chollos" con la crisis
Durante los últimos años hemos comprobado un descenso en el precio de las viviendas en venta debido a la crisis. Muchos chollos para aquellos que disponen de dinero o posibilidad de obtener un préstamo para comprar una vivienda. De todos modos, siempre es conveniente saber cómo desenvolverse ante una oportunidad de compra, pues detrás de algunos chollos se pueden esconder verdaderos fraudes.
¿Qué debo tener en cuenta a la hora de comprar un piso de segunda mano?
Ante todo, el comprador se deberá asegurar que la vivienda se va a vender libre de cargas, gravámenes y arrendatarios, para ello, lo primero que deberá hacer es solicitar del Registro de la Propiedad, una Nota Simple Informativa. En dicha nota simple, viene la descripción del inmueble, la titularidad y las cargas; en el supuesto de que la finca se encuentre gravada con una hipoteca, es una carga, pero la misma se cancelará el día de la firma de las escrituras públicas de compraventa.
El propietario, está obligado a facilitar a la parte compradora, toda la documentación relativa al inmueble que se vende.
Es recomendable firmar un contrato de arras o señal, en el cual, comparecen ambas partes, se establecen las condiciones de la venta como precio, la cantidad que se entrega como señal y un plazo máximo para formalizar la compraventa ante Notario.
Una vez firmado el contrato de arras, y llegado el día para firmar escrituras, el vendedor tiene que aportar a la Notaría, el último recibo de la contribución pagado (último recibo de IBI), así como un certificado de la Comunidad de Propietarios de hallarse al corriente en el pago de las cuotas de comunidad y el certificado de eficiencia energética.
Finalmente, una vez firmada la compraventa ante Notario, el vendedor asumirá los gastos de cancelación de su hipoteca, si la tuviere, así como los gastos de la plusvalía municipal.
¿Qué tipo de "arras" debo firmar cuando voy a comprar un inmueble?
El pacto de arras es un acuerdo fruto de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes y, mediante la entrega de una cantidad de dinero, sin constituir el precio total de la compraventa, que sirve para asegurar el compromiso por parte del comprador de efectuar la compra. Pueden ser de tres clases y en función de ello varían sus efectos.
1.- Arras confirmatorias o probatorias, se corresponden con las entregadas como un anticipo o como parte del precio global de la venta. Se entregan como señal de la celebración de un contrato, no facultando a las partes a resolverlo.
El empleo de la palabra “como señal” en el contrato de compraventa acompañada de la entrega de una cantidad de dinero, no puede entenderse como la facultad de separase del contrato, pudiendo estimarse como anticipo del precio de venta. En este caso la cantidad de dinero entregada sirve para confirmar el contrato.
Si una de las partes se echa atrás, la parte contraria le puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, y la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados. Los daños y perjuicios tienen que justificarse. Si en el contrato nada se pacta de forma expresa, las arras suelen ser confirmatorias.
2.- Las arras penitenciales. Son las únicas previstas en el Código civil en su artículo 1454. Previenen el desistimiento contractual por cualquier de las partes. Cuando es el comprador el que no quiere cumplir y se echa atrás, perderá la señal entregada. Por el contrario, si es el vendedor quien se retrae, está obligado a devolver el doble. Si en el contrato figura expresamente la expresión de “arras penitenciales” y la voluntad de las partes es clara, puede resolverse el contrato a voluntad del comprador o del vendedor, comprometiéndose el primero a perder la cantidad de dinero entregada, y el segundo a devolver las arras duplicadas. Ahora, antes de conceder a las arras este carácter penitencial, hay que estar a cuál es la verdadera voluntad de las partes que celebran el contrato.
La diferencia entre las arras penitenciales con las demás, es que las penitenciales no obligan a cumplir el contrato, con la pérdida de la cantidad entregada o su sustitución quedando las partes saldadas. Para que la entrega de las arras se consideren como penitenciales, es imprescindible, que así se haga constar expresamente en el contrato.
3.- Arras penales, su objetivo es servir como garantía del cumplimiento del contrato. Como una garantía del cumplimiento del contrato, las arras penales se pierden si el contrato se incumple, pero no permiten desligarse del mismo. En estos casos, se establece que, si una de las partes deshace el contrato, la otra parte podrá quedarse con la cantidad entregada, y además podrá exigir una indemnización por los daños y perjuicios.
Si necesitas resolver tus dudas sobre qué tipo de contrato debes firmar o qué documentos son necesarios para firmar la escritura, ponte en contacto con LegalGestion21 Abogados. No olvides que tu consulta será gratuita.