Presidente y Administrador
¿Quién manda en la Comunidad, el Presidente o el Administrador?
Los que vivimos en un edificio colectivo tenemos dudas en ocasiones respecto a las competencias del presidente y del administrador, especialmente cuando somos nombrados en el cargo y no sabemos cómo actuar, ni la responsabilidad que asumimos.
El Presidente, y la Junta de Propietarios, aparecen en la Ley de Propiedad Horizontal como los dos órganos básicos e imprescindibles de la Comunidad de Propietarios. Ostentan las facultades más importantes respecto del funcionamiento y dirección de la Comunidad. No obstante, el órgano supremo y decisorio es la Junta a la que está subordinado el Presidente.
El Presidente tiene facultades de gestión interna y facultades externas o representativas. No es un mero representante de la Comunidad, sino que es un órgano de ésta.
El Presidente ha de ser un propietario y su cargo es obligatorio. Por su gestión responde ante la Junta y puede ser removido del cargo. También, la Ley le ofrece la posibilidad de renunciar al cargo por motivos justificados que debe exponer ante la Junta o solicitarlo ante el Juez de primera instancia del lugar donde se encuentre la finca.
¿Qué requisitos y funciones tiene el presidente?
- Ser propietario, no puede ser el arrendatario o mero ocupante de la vivienda o local.
- Tener una determinada capacidad que le permita ejercitar sus funciones, etc.
- Realización de convocatoria de la Junta, tanto ordinaria como extraordinaria
- Cierre de las actas con la firma
- Representación de la comunidad en juicio y fuera de él
Si en el ejercicio de sus funciones el Presidente se extralimita, o actúa de forma que lesiona intereses generales de la Comunidad, de los propietarios o de terceros, puede exigirse responsabilidad civil y deberá responder de su gestión ante la Junta, órgano al que está subordinado jerárquicamente. Esa responsabilidad se traduce, aparte de una remoción del cargo si hay un hecho gravemente perjudicial para la Comunidad, en una indemnización económica si hay daños, que será exigible por via judicial.
Si ya hay un presidente ¿es obligatorio que haya un Administrador de fincas?
Se trata de una figura que debe existir en toda Comunidad de Propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal establece que: «Las funciones de Secretario y Administrador serán ejercidas por el Presidente de la Comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de estos cargos separadamente de la presidencia». En este sentido, lo normal en casi todas las Comunidades es que el Presidente asuma las funciones que le corresponden, y que delegue las funciones de Secretario y Administrador en otras personas, que suele ser un Administrador de Fincas. Es un cargo no obligatorio porque lo puede ejercer el presidente, aunque en la práctica es recomendable separar las funciones y que lo desarrolle un profesional.
El cargo de Administrador puede ser desempeñado por un propietario o por una persona, física o jurídica, ajena a la Comunidad, previo acuerdo de la junta de propietarios en una junta.
¿Cuales son las funciones del Administrador
La ley atribuye al Administrador la función de velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, intentando que se cumpla y se respete el título constitutivo, los estatutos, el reglamento de régimen interior, así como los acuerdos de la Junta de Propietarios. Igualmente tiene por finalidad garantizar un correcto funcionamiento de la Comunidad de Propietarios.
- Custodia y mantenimiento del Libro de Actas
- Elaboración del presupuesto anual y determinación de las cuotas comunitarias
- Elaboración y gestión de recibos con la perioricidad acordada; es decir, los recibos relativos a cuotas de Comunidad, cobro de consumos (de agua fría y caliente, de gas, calefacción), así como a eventuales derramas extraordinarias si las circunstancias lo requieren.
- La contabilidad de la Comunidad
- Cuestiones relativas al personal contratado, bien para el mantenimiento ordinario de la finca y prestación de los servicios habituales, bien para la realización de trabajos, obras, reparaciones.
- La Administración asume las labores relacionadas con: dar de alta al personal de la finca, elaboración mensual de nóminas y seguros sociales, control de facturación, en el caso de trabajadores autónomos.
- Mantenimiento integral de zonas comunes con presentación a Junta de presupuestos diversos.
- Reclamación de recibos impagados mensualmente.
- Convocatoria de Juntas Ordinarias y extraordinarias con la antelación establecida por Ley, redacción del Acta resultante de la Junta y remisión por correo de la misma a todos los vecinos.
El Administrador responderá de los daños y perjuicios cuando haya actuado con mala fe o negligencia, estimándose con más o menos rigor por Tribunales, según que el cargo estuviese o no retribuido.
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