¿Hay alguna forma de evitar un Desahucio?
Muchas personas nos preguntan cómo actuar en el caso de no poder pagar la renta del piso o local que tienen alquilado. Les abruma la idea del desahucio, no tener recursos para salir adelante es muy duro, pero más desalentador es no poder contar con el asesoramiento adecuado para abordar el problema.
Además, desde el lado del arrendador o propietario de la finca no hay que perder de vista que el arrendamiento es una inversión y que su razón de ser es la obtención de la mayor rentabilidad posible.
Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido a exigir el cumplimiento a la otra parte o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil. Es decir, “si yo te dejo la casa es para que me pagues la renta, y si no me pagas la renta, podré poner fin al contrato y pedirte que te marchae”.
Si nos encontramos en la situación de no poder pagar el alquiler, la manera “amigable” de evitar el desahucio es hablar con el propietario y llegar a un acuerdo de pago. Se puede contemplar un acuerdo entre ambas partes para reconducir el contrato sin llegar a mayores, o finalizar anticipadamente el contrato condonando la deuda y marchando el inquilino de la vivienda o local. No hay necesidad de alargar el trance si es posible negociar una solución, tanto para seguir en la finca, como para terminar el contrato sin más gastos.
Pero si a pesar de llegar a un acuerdo el inquilino vuelve a incumplir el pago, imaginemos que queda sin trabajo y que no hay forma de hacer frente a la deuda ¿Qué puede ocurrir en esa circunstancia excepcional? No paga porque no puede.
El art. 1.255 del Código Civil, establece que el arrendatario (inquilino) viene obligado a pagar el precio del arrendamiento en los términos que se haya establecido en el contrato, por ejemplo en los 5 primeros días de cada mes, mediante la forma que hayan convenido. Al dejar de pagar una sola de las mensualidades, independientemente del motivo que haya llevado al inquilino a dejar de pagar, nos encontramos con un claro incumplimiento contractual a los ojos de la ley. Realmente no hay que acumular varios meses sin cobrar para poder actuar, basta con que haya un mes vencido y no pagado para que estemos ante un incumplimiento y no un mero retraso de de pago. De esta forma, corresponderá al propietario del piso o local tomar la decisión de reclamar o esperar, es decir, insta la resolución del contrato para que desaloje la finca o reclama por vía judicial tanto la cantidad adeudada, como el desalojo de la finca. Es lo que conocemos por desahucio por falta de pago de renta.
¿Cómo es de complicado resolverlo por vía judicial? ¿Tarda mucho tiempo? Si queremos acortar los plazos para recuperar la vivienda, la ley establece el requisito del requerimiento previo la presentación de la demanda, es decir, reclamar las cantidades que se adeudan dando un plazo prudencial para satisfacer la cantidad y apercibiendo de iniciar acciones judiciales, todo ello de forma fehaciente.
Este dato es muy importante, no vale cualquier tipo de carta o email, sms, whatsaap o comunicación telefónica. Los tribunales exigen a la carta de reclamación el cumplimiento de una serie de requisitos sin los cuales no producen los efectos legales. Por ello, si el arrendador hubiera requerido el pago al inquilino de forma fehaciente con un mes de antelación a la presentación de la demanda y no ha pagado las cantidades que le debe, el inquilino no podrá paralizar el desahucio ni aunque fuese a pagar las cantidades adeudadas al juzgado. Técnicamente se llama enervación del desahucio.
Es obligatorio contar con abogado y procurador en la tramitación del juicio de desahucio por falta de pago. Lo que se conoce como "El lanzamiento express" consistente en que en el auto de admisión a trámite de la demanda y consiguiente citación, el juez fijará día y hora para que tenga lugar el lanzamiento (desalojo), que podrá ser inferior a un mes desde la fecha para la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada.
El propietario de la vivienda puede pedir al juez que acuerde el embargo preventivo de los bienes del inquilino para cubrir el abono de las rentas adeudadas o los desperfectos causados en la vivienda, si es ese el caso, y de las costas del juicio.
El inquilino puede paralizar el desahucio por la falta de pago de la renta o de otros importes, pagando la deuda atrasada; es lo que se denomina enervación del desahucio. Para ello, debe pagar antes de que se celebre el juicio.