Uso y Abuso con la Fianza del alquiler
Cada vez es más frecuente que los arrendadores se queden con la fianza al terminar el contrato de alquiler. O que los inquilinos no paguen el último mes de renta a cargo de la fianza. Esta práctica por ambas partes no siempre está justificada, ni está amparada por la ley, por lo que se ha convertido en uno de los motivos de queja más frecuentes entre los inquilinos y arrendadores.
¿Es obligatorio pagar la fianza al firmar el contrato de alquiler?
La Ley de Arrendamientos Urbanos dice que "A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda". Se trata de la fianza legal que es siempre exigible como garantía para el arrendador.
Pero no es la única garantía que se puede incluir en el contrato, porque de manera adicional, se permite que las partes pacten cualquier otro tipo de garantía para asegurar las obligaciones contractuales del arrendatario y es lo que se conoce como “un aval personal o bancario” o un “depósito en metálico”.
¿Qué cubre la fianza?
La finalidad de la fianza es garantizar el pago de la renta y de otras cantidades que deba pagar el arrendatario a lo largo del contrato como los consumos por los suministros y de la responsabilidad que pueda derivarse por desperfectos.
Si el inquilino ha cumplido todas sus obligaciones, la fianza le debe ser devuelta al finalizar el contrato, contando que la ley establece un plazo de un mes desde la entrega de las llaves por el arrendatario, para que el arrendador le devuelva el importe de la fianza, si supera ese plazo, el arrendatario podrá exigir el interés legal (3 % en 2016).
¿Es obligatorio depositar la fianza en la administración?
Las comunidades autónomas tienen cedida la competencia para efectuar la tramitacion del depósito de fianza regulada en el artículo 36 LAU para el arrendador. El incumplimiento de la obligación de depositar la fianza dará lugar a las sanciones correspondientes contempladas en la ley reguladora de las actuaciones inspectoras y potestad sancionadora en materia de fianzas. Es decir, cada comunidad autónoma tiene cedido el régimen de depósito y la capacidad sancionadora al respecto, por lo que, si no se cumple con esta obligación, la consecuencia será una sanción económica para el arrendador.
En la declaración de la renta constan los datos del arrendador y el arrendatario en el capítulo de vivienda o imputación de rentas si queremos aplicar alguna de las deducciones que todavía existen para arrendamientos. Ese es el momento crucial para poder beneficiarse de estos derechos o para lo contrario si la AEAT cruza los datos y comprueba la ausencia del depósito de la fianza, para iniciar el correspondiente procedimiento sancionador.
¿Cómo saldar las cuentas al final del contrato?
Al término del contrato, el arrendador debe comprobar que no hay rentas sin cobrar y que los consumos de suministros han sido pagados. Además, hay que revisar el inmueble con el inventario que se hizo al inicio para comprobar posibles desperfectos de los que deba responder el arrendatario. Los problemas son mayores si se alquila con muebles. Los desperfectos deben cuantificarse para poder ser descontados de la fianza. El arrendador puede solicitar un presupuesto de reparación para descontar el importe de la fianza. Lo importante es dejar constancia mediante fotos, testigos, e incluso, en casos más graves, mediante un acta notarial. Si al final se termina en juicio, habrá que probar ante el juez los daños y su valoración.
Cómo terminar bien
Conviene firmar un documento de finalización de contrato y entrega de llaves donde quede constancia la liquidación de la fianza. El arrendador no puede retener la fianza sin un motivo justificado. Tampoco es legal la práctica frecuente de muchos inquilinos que dejan sin pagar la renta del último mes, a cuenta de la fianza.
El problema es que, a falta de acuerdo, cualquier problema legal debe ser resuelto por vía judicial y esto implica gastos, retrasos, etc. Hay que reconocer que en esta fase de fin del contrato suele reinar la desconfianza mutua y conviene estar bien asesorado.
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