Deber dinero al banco hasta el infinito
Hipoteca Multidivisa
Las hipotecas en divisas se apoyan en las enormes diferencias en los tipos de interés de las distintas economías del mundo.
La hipoteca multidivisa es un préstamo con garantía hipotecaria, a interés variable, en el que la moneda en la que se referencia la entrega del capital y las cuotas periódicas de amortización es una divisa, entre varias posibles, a elección del prestatario (quien recibe el dinero del banco) y en el que el índice de referencia sobre el que se aplica el diferencial para determinar el tipo de interés aplicable en cada periodo suele ser distinto del Euribor, en concreto suele ser el Libor (London Interbank Offerd Rate, esto es, tasa de interés interbancaria del mercado de Londres).
Para calcular el interés de una hipoteca los europeos tenemos el euribor pero todos los préstamos multidivisas utilizan un tipo de interés común, que es el libor, que se mueve en función de sus tipos de interés y las perspectivas económicas de su país. Así, tenemos el libor del yen (moneda de japón), el libor del franco suizo (de suiza) o el libor del euro (de la zona euro). La BBA (british bankers’ association) publica todos los días en Londres los libor de las diferentes monedas y su dato mensual es el que se toma como referencia para el cálculo de estas hipotecas.
El atractivo de este tipo de instrumento financiero que es una hipoteca multidivisa radica en utilizar como referencia una divisa de un país en el que los tipos de interés son más bajos que los de los países que tienen como moneda el euro, unido a la posibilidad de cambiar de moneda si la tomada como referencia altera su relación con el euro en perjuicio del prestatario. Las divisas en las que con más frecuencia se han concertado estos instrumentos financieros son el yen japonés y el franco suizo.
Si ponemos un ejemplo, una hipoteca en yenes de 200.000 euros a 25 años con un diferencial de 0,80 puntos básicos pagaría con una cuota mensual de 810 euros (al cambio), mientras que en euros serían 1.295 euros y en dólares neocelandeses 1.485 euros al mes, ante estas circunstancias, ¿quién no se dejaría caer en la tentación de cambiar la divisa de su hipoteca? es lógico que muchos, atraídos por una temporal mejora en el pago de su hipoteca, intenten pagar su crédito en yenes….
Los riesgos de este instrumento financiero exceden a los propios de los préstamos hipotecarios habituales a interés variable solicitados en euros y son el riesgo de variación del tipo de interés al que se añade el, riesgo de fluctuación de la moneda.
Pero, además, este riesgo de fluctuación de la moneda no incide exclusivamente en que el importe en euros de la cuota de amortización periódica, comprensiva de capital e intereses, pueda variar al alza si la divisa elegida se aprecia (sube) frente al euro. El empleo de una divisa como el yen o el franco suizo no es solo una referencia para fijar el importe en euros de cada cuota de amortización, de modo que si esa divisa se deprecia, el importe en euros será menor, y si se aprecia, será mayor.
Cuando alguien abre una hipoteca en yenes pide al banco yenes y por lo tanto debe devolver al banco yenes, que suben y bajan de cotización cada día respecto al euro (como las acciones en la bolsa). Aquí radican los principales riesgos de una hipoteca en divisas, que cada día se debe un dinero diferente al banco, que la mensualidad varía cada mes y que la deuda puede aumentar sin límite.
El tipo de cambio de la divisa elegida se aplica, además de para el importe en euros de las cuotas periódicas, para fijar el importe en euros del capital pendiente de amortización, de modo que la fluctuación de la divisa supone un recálculo constante del capital prestado. Ello determina que pese a haber ido abonando las cuotas de amortización periódica, comprensivas de amortización del capital prestado y de pago de los intereses devengados desde la anterior amortización, puede ocurrir que pasados varios años, si la divisa se ha apreciado frente al euro, el prestatario no solo tenga que pagar cuotas de mayor importe en euros, sino que además adeude al banco un capital en euros mayor que el que le fue entregado al contratar el préstamo.
Como vemos, otro peligro al que no siempre se le presta la suficiente atención es pensar que los tipos de interés de cualquier moneda (libor) apenas variarán. Al igual que lo hace el euribor, el libor puede subir y complicarnos la vida de forma tediosa aunque haya estado años dormido, como en el caso del libor yen.
¿Atrapado con la Hipoteca Multidivisa?
Un ejemplo para aclararnos, si hubieras abierto una hipoteca de 200.000 euros en yenes en enero de 2006 cuando el euro-yen cotizaba en 140 unidades, hubieras empezado pagando 740 euros frente a los 980 euros que hubieras pagado con el euribor en aquel tiempo. Sin embargo, actualmente pagarías ya por encima de 980 euros. Esto se debe a que el yen ha subido con fuerza frente al euro en los últimos tiempos.
Lo peor de todo es que actualmente con los yenes deberías al banco 204.000 euros (4.000 euros más que cuando empezaste pese a que llevas pagado durante casi diez años un total de 75.000 euros) por la subida del yen. Con una hipoteca normal en euros ya “sólo” deberías al banco 146.500 euros y sin más riesgos que los movimientos del euribor.
La situación podría ser mucho peor, ya que si la apertura de la hipoteca hubiera sido en enero de 2008 ahora deberías al banco 74.000 euros más que al comienzo. Pero ahí no acabaría el riesgo, porque si el yen siguiera subiendo contra el euro (en los últimos años ha tenido fluctuaciones de hasta el 100%), tu deuda seguiría aumentando.
Lo que nadie te contó
1.-Las hipotecas en divisas son mucho más caras. Aunque se piensa que el banco gana menos con estas hipotecas es falso. el diferencial - lo que realmente gana el banco- que suele cobrar por estos productos es muy superior al que se ofrecen en las hipotecas comunes. Así, es difícil encontrar una hipoteca con un diferencial sobre el libor inferior al 0,8% y a veces será superior al 1%.
2.- El banco no siempre te asesora correctamente. La persona de la sucursal no siempre conoce bien el funcionamiento de este producto y no servirá de freno a las personas para las que este producto es muy poco recomendable al ser un producto financiero complejo. Lo más que hará será advertirte de que son arriesgadas y allá tú. Luego llegarán los lamentos y el “a mi nadie me advirtió de que esto podía pasar”.
3.- Su apertura tiene un elevado coste. Si te hipotecaste en multidivisas no podrá subrogarse un futuro comprador de tu vivienda en tu hipoteca y deberá escriturarla como una nueva, con todos los gastos que esto conlleva.
4.- Muchas y variopintas comisiones. Otra parte por la que el banco suele pasar de puntillas es el tema de las comisiones por cambio de divisas y su redondeo. cada vez que tengas que pagar la mensualidad de la hipoteca tendrás que abonar una comisión del 0,2% aproximadamente de la cuota y como suele ser una cantidad baja, normalmente suelen redondearla a 3 euros lo que supone un alza del 200% o 300% durante 20 o 30 años.
5.- Cambiar de moneda no es tan fácil como parece. Aunque el banco te dirá que te puedes cambiar de moneda (incluso volver al euro) “siempre que quieras” esto no es cierto, en el mejor de los casos podrás hacerlo una vez al mes previo pago de una comisión que suele rondar el 0,25%. El peligro es que al sólo poder hacerlo una vez al mes, normalmente a finales, puedes encontrarte con la desesperante situación de ver cómo el euro se desploma contra la moneda que tienes la hipoteca y no poder hacer nada hasta final de mes. Una vez llegada esa fecha el daño puede estar hecho y aunque te cambies de moneda ya habrás visto aumentar tu deuda en el porcentaje que haya caído el euro.
6.- La pérdida inicial. Al abrir una hipoteca tienes de entrada una pérdida inicial, que se produce porque al precio al que tú abres la hipoteca no se corresponde con el que sueles ver por las pantallas. como en las oficinas de cambio de moneda de los aeropuertos hay un precio de compra y de venta diferente del oficial porque incorpora la comisión del intermediario. Así, nada más abrir la hipoteca deberás aproximadamente un 1% más al banco de lo que pediste por la hipoteca.
7.- La cláusula de compensación. De esta cláusula no te enteras prácticamente hasta que estás delante del notario al ir a firmar la hipoteca o incluso la pasas por alto si no lees con detenimiento las escrituras. Sin embargo, su existencia ahora trae de cabeza a los hipotecados en divisas por la caída del euro: se trata de una cláusula que dice que si tu deuda sube un 10 o 20% por el movimiento de divisas y sobrepasa el valor de tasación de tu casa, la entidad puede exigirte que tomes medidas que pueden ir desde obligarte a cambiar de moneda (para que no pierdas más pero consolidando toda la pérdida) hasta que pongas garantías adicionales o dinero en efectivo que cubra esa diferencia. Si dejas de pagar la hipoteca, el valor de la casa sería inferior a tu deuda y el banco no tiene asegurado su cobro. En el instante en el que el banco te solicite esto puede que no tengas ese dinero en efectivo y empezarían los problemas. Aún son pocos los que aplican esta cláusula pero no quiere decir que no puedan hacerlo en el futuro.
8.- Si tienes que vender tu casa no cubres la hipoteca con la ganancia. Si necesitases dinero y te planteas vender tu casa de forma rápida, el cambio de la divisa de tu hipoteca puede no serte favorable y es posible que al cancelar la hipoteca con el dinero obtenido de la venta debas al banco más dinero que cuando abriste la hipoteca.
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