¿Qué significa impugnar un acta?
Impugnar significa interponer una demanda ante el juzgado para que el Juez declare por una sentencia que el acuerdo que la Comunidad de Propietarios ha adoptado no es válido y no se puede llevar a cabo.
La impugnación es la única vía posible para lograr ese objetivo. De nada vale hacer constar nuestra oposición al acuerdo, mandar requerimientos notariales exigiendo que no se lleve a la práctica, impedir por la fuerza que el acuerdo se ejecute.
La única vía para evitar que se lleve a la práctica un acuerdo con el que no estamos de acuerdo es la impugnación del mismo ante los tribunales.
¿Qué acuerdos se pueden impugnar?
El funcionamiento de la Junta de Propietarios es democrático y por ello en numerosas ocasiones nos veremos obligados a acatar un acuerdo porque ha sido adoptado cumpliendo con todos los requisitos que exige la ley, es decir, ha sido anunciado a todos los vecinos para que puedan participar en el debate mediante su inclusión en el orden del día de la convocatoria de la Junta, porque en la fecha y hora señalada había presentes o representados el número de vecinos suficiente para que se diera el quórum, y porque en la votación se sumó el número de votos a favor necesario para alcanzar la mayoría necesaria.
Si cualquier vecino pudiera impugnar cualquier acuerdo de la Junta la administración de la Comunidad sería misión imposible y se causaría un grave perjuicio al mantenimiento y conservación de todos los elementos, pertenencias y servicios comunes a todos los propietarios porque nunca se podría llevar a cabo ya que nunca llueve a gusto de todos.
De este modo el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal exige que el acuerdo adolezca de alguno de los siguientes defectos:
a) Que sea contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Que resulte gravemente lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) O que suponga un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho.
Salvo casos de acuerdos flagrantemente contrarios a la Ley o a los Estatutos es difícil saber a priori si un acuerdo adolece de alguno de los defectos citados. No hay ninguna norma donde se relacionen supuestos de acuerdos gravemente lesivos para la comunidad o gravemente perjudiciales para un propietario o adoptados con abuso de derecho. Son los Tribunales los que caso por caso han ido estableciendo los supuestos. Por ello es muy conveniente buscar el asesoramiento profesional de un abogado antes de interponer la demanda, para valorar si esta tendrá posibilidades de éxito o no.
A modo de ejemplo, podemos citar los siguientes.
a) Contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
Los acuerdos adoptados sin constar en el orden del día de la Convocatoria, con lo cual se priva a los vecinos de decidir si acuden o no al debate del mismo.
Los acuerdos adoptados sin la mayoría que exige la ley.
b) Que resulten gravemente lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
La condonación de las deudas por cuotas de comunidad.
La autorización de uso en exclusiva de un elemento común por uno o varios propietarios.
c) Que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
La distribución abusiva de cargas y gastos en perjuicio de un grupo de propietarios.
La denegación injustificada de determinada autorización solicitada por un vecino a la Comunidad.
Aunque la impugnación de un acuerdo con el que estamos disconformes deba ser necesariamente realizada ante el Juzgado y con la intervención de un abogado es muy importante cumplir previamente los requisitos que establece el mismo artículo 18 o de lo contrario podemos perder tiempo y dinero.
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