Requisitos para impugnar un acta
En el post anterior hablábamos del significado de la impugnación de acuerdos de la junta de propietarios, estableciendo la ley de propiedad horizontal los requisitos legales que se deben cumplir para llevarlo a efecto.
1.- Salvar el voto si acudimos a la Junta
Obviamente la postura más racional para cualquier vecino disconforme con el acuerdo propuesto es acudir a la Junta para evitar con su voto que llegue siquiera a aprobarse. Si a pesar de acudir y votar en contra se da la mayoría necesaria para su aprobación, es imprescindible, tal y como dice el apartado 2º del art.18, que salvemos nuestro voto.
¿Qué significa ‘salvar el voto’?
Uno de los errores más frecuentes y que motivan la desestimación de la demanda de impugnación de acuerdos es no haber salvado nuestro voto o haber manifestado fehacientemente nuestra discrepancia con el mismo.
Son muchas las sentencias que no admiten a trámite o desestiman las impugnaciones de acuerdos realizadas por vecinos que acudieron a la Junta en la que se adoptaron los mismos pero no ‘salvaron su voto’. Así, ‘salvar el voto’ ha de ser entendido como la manifestación de la disconformidad con el acuerdo propuesto, el voto contrario a su aprobación, así como la intención de impugnarlo judicialmente.
Hay que pedir a quien realice la función de Secretario de la Junta que así lo haga constar expresamente en el Acta de la Junta de Propietarios.
Acudir a la Junta y abstenerse de votar, no es ‘salvar el voto’. No podremos impugnar.
¿Y si no acudimos a la Junta en la que se adoptó el acuerdo?
Si no acudimos la Junta, ni personalmente ni representados, todavía es posible impugnar el acuerdo, pero hay que comunicar de forma fehaciente nuestra expresa oposición al mismo dentro del plazo de treinta días naturales a contar desde que nos lo notifican con el acta.
Este requisito es muy importante ya que el art. 17.1 LPH establece que «se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Por ello, si no asistimos a la Junta en la que se adoptó el acuerdo, hemos de estar pendientes de la notificación del acta comprobando nuestro buzón así como el tablón de anuncios de la comunidad y antes de que transcurran treinta días naturales (es decir, contando laborales y festivos) desde el día siguiente a la notificación, enviar por correo certificado y con acuse de recibo una carta comunicando al Secretario de la Comunidad, nuestra disconformidad con el acuerdo adoptado.
2.- Estar al corriente de pago de las cuotas de Comunidad
Otro de los requisitos previos a la impugnación, tal y como indica el apartado 2º del artículo 18 LPH es estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.
En principio dentro del concepto de deuda vencida ha de incluirse cualquier cantidad que la Comunidad haya acordado derramar entre todos los vecinos, sea ordinaria o extraordinaria.
3.- Plazo para impugnar
El plazo que la ley concede para impugnar los acuerdos es distinto según cuál sea el defecto de que adolezca el mismo.
Si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos el plazo es de un año.
Si el acuerdo es gravemente perjudicial para la Comunidad o para un vecino o ha sido adoptado con abuso de derecho, el plazo es de tres meses.
El plazo comienza a contar desde el día siguiente a la fecha de adopción del acuerdo, con independencia de que la firma del acta por el Presidente y el Secretario de la Comunidad se produzca con posterioridad. Y se contabiliza de fecha a fecha, sin distinguir días hábiles o inhábiles. Por ejemplo, si el acuerdo se adoptó en una junta celebrada un 22 de mayo, los plazos empiezan a contar a partir del día 23 de mayo, incluido, el de tres meses terminaría el 23 de agosto, y el de un año el 23 de mayo del año siguiente.
En caso de que no hayamos asistido a la Junta de Propietarios, y siempre y cuando hayamos comunicado fehacientemente nuestra discrepancia, el plazo para impugnar comienza a contar a partir del día siguiente a aquel en el que nos notificaron el acuerdo. Nótese que el plazo de treinta días para comunicar el desacuerdo al Secretario y el plazo para impugnar comienzan el mismo día, es decir, se superponen, no son consecutivos, por lo que no hay que perder tiempo.
La experiencia aconseja, si va a impugnar un acuerdo, hacerlo siempre dentro de los tres primeros meses a partir de su adopción, ya que puede suceder que el Juez considere que el acuerdo no es contrario a la Ley o a los Estatutos pero sí gravemente perjudicial para la Comunidad o para un vecino.
4.- Suspensión de la ejecución del acuerdo mientras se decide el juicio
Aunque impugnemos judicialmente un acuerdo de la Comunidad, dicho acuerdo podrá ser puesto en práctica por los órganos de administración de la Comunidad mientras un juez no le diga que lo deje en suspenso hasta que decida sobre el asunto. Se dice técnicamente que los acuerdos son ejecutivos.
Por desgracia la justicia es lenta. Por ello, en la misma demanda de impugnación hay que pedir al juez que como medida cautelar, en tanto resuelve sobre el asunto, disponga la suspensión de la ejecución del acuerdo pues de lo contrario la sentencia sería ineficaz por no poder restaurar la situación al momento anterior a la demanda. Eso sí, junto con la solicitud habrá que hacer el juez el ofrecimiento de prestar las garantías o avales que pudieran ser necesarios.
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