La responsabilidad de ser Presidente
Ser presidente de la comunidad conlleva una responsabilidad seria. En muchas comunidades existen desavenencias que surgen de la actuación por parte del presidente de la comunidad, especialmente en cuestiones que versan sobre obras o la administración del dinero a la hora de contratar con terceros.
¿Qué obligaciones tiene el presidente de la comunidad?
Sus obligaciones incluyen convocar y asistir a la Junta, firmar las actas, informar a los comuneros, incluir en el orden del día de la Junta las peticiones de los propietarios, realizar los requerimientos a los comuneros.
El poder de decisión está en Ia Junta, que es quien aprueba las cuentas, los presupuestos ordinarios y extraordinarios, las normas de funcionamiento en la comunidad, autorizaciones de obras, nombramiento y cese de cargos y cualquier contrato que suponga un gasto para la Comunidad. Pero es el presidente quien ejecuta lo acordado, y debe evitar toda negligencia.
¿Cómo tiene que realizar su cargo?
En el día a día el Presidente gestiona intereses ajenos pero también propios y debe cumplir sus obligaciones con diligencia. Ejecutar con diligencia los acuerdos es la obligación más importante que debe realizar. Si actúa con negligencia podría ser personalmente responsable. Debe controlar los pagos que se efectúan en nombre de la Comunidad, bien para obras u otros fines, exigiendo facturas u otros documentos que permitan justificar que son destinados a tal finalidad y no a otro fin ilegitimo. Por este motivo se recomienda tener cuentas mancomunadas donde sea necesaria la firma de al menos dos personas. Si firma algo tiene que estar seguro de que es lo que la Junta autorizó.
Si se ejecutan unas obras aprobadas por la Junta y hay desviación del presupuesto o mala ejecución, el presidente solo sería responsable si se probara que la desviación o la no ejecución de una partida fueron provocadas por el, y que la diferencia económica revertió en beneficio suyo o de un tercero con su consentimiento y colaboración y en per juicio de la comunidad. Ojo con las obras que se hablan en la Junta pero ni se aprueban ni se rechazan. El presidente es responsable de gastos por obras no autorizadas que exceden del concepto de gastos generales o conservación. Pero si se trata de obras que han sido en beneficio de la comunidad, no se le puede exigir que las pague el de su bolsillo.
Es una extralimitación de mandato, pero la jurisprudencia reconoce que existe ratificación tacita cuando el mandante acepta en su provecho los efectos de lo ejecutado: los jueces no suelen ver responsabilidad en el presidente que actúa con voluntad de favorecer a la comunidad y sin que hubiera obtenido beneficio personal.
¿Dónde está el límite del cargo de presidente?
El presidente ostenta la representación legal de la comunidad: es quien contrata o actúa en nombre de la comunidad, y se presume que el presidente está autorizado mientras no se acredite lo contrario. Ahora bien, de cara a la comunidad, responde de su gestión.
- Contratar un empleado compete a la junta. Si lo hace el presidente y luego se ratifica en Junta posterior, su postura será legal, salvo que haya propietarios disidentes que puedan impugnar el acuerdo, en cuyo caso se dirimirá ante el juez. Es un riesgo: si la comunidad lo desautorizara, tendría que responder el presidente por la indemnización por despido, etc. porque el contrato de trabajo es válido ya que lo ha firmado quien tiene la representación legal de la Comunidad.
-Rescindir el contrato de mantenimiento y limpieza, o el del seguro: Io puede hacer el presidente, como representante legal. Pero si no está habilitado por un acuerdo anterior o posterior de la Junta, podría responder por el perjuicio que cause a la comunidad.
-El presidente requiere autorización expresa de la Junta para ejercitar acciones judiciales en defensa de Ia comunidad, salvo que actúe en calidad de copropietario o que los estatutos expresamente Io autoricen. En defectos de construcción el presidente esta Legitimado para reclamar tanto en elementos comunes como en privativos, salvo que un comunero se oponga expresamente en lo que toca a su piso.
Se puede exigir al presidente responsabilidad penal en determinados casos:
Delito de apropiación indebida: Conforme establece el Código Penal comete este delito quien en perjuicio de otro, en este caso la Comunidad, se apropiare para sí o para un tercero, de dinero, efectos, valores o cualquier otra cosa mueble, que hubieran recibido en depósito, comisión, o custodia, o que les hubieran sido confiados en virtud de cualquier otro título que produzca la obligación de entregarlos o devolverlos, o negaren haberlos recibido. Por ejemplo, sería el caso del Presidente que sustrae dinero de la cuenta de la comunidad.
Administración desleal: Incurre este delito, regulado en el artículo 252 del Código Penal, el Presidente que infringe las facultades que la LPH le confiere para administrar un patrimonio ajeno excediéndose en el ejercicio de las mismas y, de esa manera, causando un perjuicio al patrimonio administrado, en este caso la Comunidad. Este delito es más propio del Administrador de la comunidad, pero puede ser aplicable al Presidente en el caso de que por no existir Administrador, sea el Presidente quien ejerza sus funciones. No es necesario probar que el dinero ha quedado incorporado al patrimonio del Presidente, únicamente el perjuicio que sufre el patrimonio del administrado como consecuencia de la gestión desleal del Presidente por haber violado los deberes de fidelidad que le son exigibles por razón de su cargo. Basta con que el Presidente haya tenido conocimiento de que la disposición patrimonial dirigida a fines diversos de los que fueron encomendados produciría un perjuicio a la comunidad.
Delito de coacciones: En virtud del artículo 152 del Código Penal, es posible que el presidente incurra en este delito tipificado como la conducta consistente en impedir a otro, sin estar legítimamente autorizado, con violencia hacer lo que la Ley no prohíbe, u obligar a efectuar lo que no quisiere, sea justo o injusto, por ejemplo, impedir realizar obras o convocar juntas.
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