La comunidad de propietarios y los apartamentos turísticos
Aparecen de repente caras nuevas en el edificio. Ruidos, fiestas, molestias para el resto de propietarios que soportan los inconvenientes de este tipo de alquileres, cada vez más comunes.
La comunidad y los alquileres turísticos, una pareja mal avenida....
Existe la posibilidad de que las Comunidades de Propietarios puedan prohibir expresamente en sus estatutos que las viviendas de la finca se dediquen al alquiler turístico. Pero la posibilidad de modificar los estatutos y poder incluir esta cláusula es realmente complicada. El cambio de estatutos es uno de los procesos más complicados a los que jurídicamente se puede ver sometida una Comunidad de Propietarios, ya que requiere la unanimidad de los propietarios
Si el alquiler de apartamentos turísticos no genera problemas de convivencia en la finca, la única herramienta que tiene la Comunidad de Propietarios para vetarlo es el cambio de estatutos, tarea ardua y complicada debido a que será prácticamente imposible obtener la unanimidad pues el propietario interesado en el alquiler vacacional votará en contra.
Por el contrario, si el alquiler de los pisos turísticos provoca actividades insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, la Comunidad de Propietarios podrá poner en marcha la acción de cesación de actividades molestas regulada en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, por la que se podrá privar al propietario del uso de su vivienda.
¿Con qué mecanismos legales cuentan para ello?
El grueso de la regulación en esta materia lo encontramos en la ley de propiedad horizontal, en los artículos 7 y 16.
Sin embargo, también las normas que regulan las viviendas turísticas de las comunidades autónomas tienen cosas que aportar en esta materia, ya que algunas prohíben el alquiler vacacional cuando la comunidad de propietarios prohíba el uso vacacional de estas viviendas.
¿Qué tipo de mayoría es necesaria para prohibir el uso de apartamentos turísticos?
Si seguimos el camino de prohibir el alquiler vacacional en los estatutos de la comunidad, el acuerdo del que estamos hablando se contempla inicialmente al artículo 17.6 LPH. Este artículo establece que es necesaria la unanimidad para poder sacar adelante este acuerdo y que sea válido.
Es evidente que el propietario interesado no va a dar su voto favorable a la prohibición, por lo que no se va a lograr la unanimidad.
Ante esta situación, el artículo 17.7.II LPH establece que cuando no se logre la mayoría (simple) la comunidad podrá trasladar al juez la situación controvertida para que decida en equidad. Además, la jurisprudencia se ha pronunciado en varias ocasiones en el sentido que esa norma es válida no sólo para los asuntos que requieren mayoría simple, sino también unanimidad (Sentencia Audiencia provincial de Madrid, de 19 de Febrero de 2015).
El traslado de la situación al juez se hará dentro de los 30 días siguientes a la fecha de la junta y el juez debe tomar su decisión en el plazo de los 20 días siguientes a la fecha en que se le trasladó la cuestión.
Si el juez resolviera en favor de la comunidad, entonces habrá de trasladarse a los estatutos el acuerdo de prohibición de alquiler vacacional. Y por supuesto la comunidad de propietarios debe inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad para que éste tenga efecto frente a terceros (principalmente nuevos adquirentes de viviendas).
¿Quién puede proponerlo?
Cualquier vecino que crea que otro realiza actividades molestas o insalubres, peligrosas o incómodas debe presentar una queja al presidente, este último debe comunicar al dueño del inmueble que causa las molestias que deje de hacerlo advirtiéndole que si no cesa en dicha actividad se iniciarán las acciones judiciales oportunas.
Si las molestias continúan, se ha de convocar una junta de propietarios para discutir el asunto, y en la que se debe autorizar al presidente para entablar una acción judicial. Una vez presentada la demanda, el juzgado puede ordenar la suspensión cautelar de las actividades. Si finalmente la sentencia que se dicte es condenatoria, en ella se puede acordar: el cese de actividad, la indemnización de daños y perjuicios y la privación del derecho al uso de la vivienda por un plazo de hasta tres años. Si se trata de un inquilino, se podrá anular su contrato de alquiler.
¿En qué consiste la acción de cesación?
La LPH, artículo 7.2, dispone que: “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades… que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.
Por la vía del artículo 7.2 LPH la comunidad de propietarios podría llevar a los tribunales al propietario que realice alquiler vacacional si se prueba que es una actividad molesta. Sin embargo, hay que probar esas molestias, cosa que no es sencilla, y el juez debe considerar dichas acciones con la suficiente entidad como para ser consideradas como actividades molestas.
En caso de que se otorgue la razón a la comunidad de propietarios, el propietario, además de cesar la actividad, podría llegar a tener que indemnizar a la comunidad de propietarios por daños y perjuicios y puede llegar, incluso, a perder el derecho de uso de la vivienda por tiempo máximo de tres años.
¿Qué es una “actividad molesta”?
Se considera actividad molesta a la que supone unas molestias superiores a las impuestas por las propias relaciones de vecindad; más allá de los límites tolerables y asumibles por ser contrarios a la buena disposición de las cosas para su uso normal. Con dichas actividades se perturba el orden de convivencia, el corriente desenvolvimiento de las relaciones sociales y se excede de lo tolerable el normal ejercicio de las normas de convivencia.
A modo de ejemplo, relacionamos algunas actividades que concentran el mayor número de reclamaciones por molestias y ruido en particular, debiendo tener siempre en cuenta que habrá que valorar en cada caso las circunstancias que concurren para poder calificar la actividad que se desarrolla como molesta:
-Ejercicio de la prostitución.
-La sobreexplotación de viviendas.
-El incivismo de un propietario.
-Tendidos de ropa.
-Humos y olores.
-Tenencia de animales.
-Reuniones ruidosas, “juergas” y fiestas.
-Aire acondicionado.
-Talleres.
-Academias.
-Animales.
-Actividades incívicas que causan ruido.
¿Como se regula en cada Comunidad Autónoma los alquileres turísticos?
En España, el alquiler vacacional ha estado regulado hasta junio del 2013 por una normativa de ámbito nacional, la Ley de Arrendamientos Urbanos, la cual ha sido modificada por la Ley de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, excluyendo este tipo de actividad que pasa a depender de las normativas sectoriales de cada Comunidad Autónoma, siempre y cuando exista regulación al respecto.
En las comunidades autónomas de Andalucía, Aragón, Asturias, Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Cataluña, Comunidad de Madrid, Comunidad Valenciana, País Vasco, Galicia, La Rioja y Navarra, es necesario inscribir la vivienda destinada al alquiler vacacional en el Registro de Turismo presentando una declaración responsable ante la Administración Turística competente. Una vez inscrito el alojamiento hay que incluir el número de registro en el anuncio publicitario.
Las comunidades autónomas se aseguran de que se produzcan los pagos de impuestos necesarios y de que se cumplan con normativas necesarias para velar por la seguridad y la garantía del turista.
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