No pagar el alquiler por el COVID-19
Actualizado: 30 mar 2020
Por: María Olvido Carretero Martín, Abogada
Dado que nos hallamos ante una situación de fuerza mayor por el COVID-19 y muchos empresarios y autónomos no tienen ingresos, como también las familias ¿pueden dejar de pagar la renta?
El pasado sábado día 14, por medio del Real Decreto 463/2020, el Gobierno de España declaró el estado de alarma en todo el territorio nacional y decretó, entre otras medidas, la suspensión de la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, con ciertas excepciones, de los locales y establecimientos en los que se desarrollen espectáculos públicos, las actividades deportivas y de ocio indicados en un anexo que acompaña al antedicho Real Decreto, así como de las actividades de hostelería y restauración (pudiendo prestarse exclusivamente servicios de entrega a domicilio).
Hay que estar en primer término a la literalidad del contrato firmado, nada tiene que ver un local obligado a cerrar sus puertas con otro que pueda seguir estando abierto al público por no hallarse incurso en las prohibiciones impuestas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por la propia normativa de las distintas Comunidades Autónomas y Ayuntamientos que han establecido otras restricciones al comercio. Ignoramos a día de hoy el tiempo durante el cual se va prolongar la situación.
La problemática que la situación puede generar en relación con los contratos de arrendamiento de locales comerciales, de ocio y restauración cuya actividad sea objeto de suspensión conforme a lo previsto en el Real Decreto y, en particular, en lo relativo al pago de la renta contractualmente acordada en un entorno de imposibilidad de desarrollar la actividad cuyos ingresos sostienen el pago de dicha renta.
En este sentido, procede traer la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus (“estando así las cosas”). Esta doctrina, que no tiene origen en la normativa en nuestro derecho sino que es una creación jurisprudencial, pretende establecer un mecanismo de restablecimiento del equilibrio contractual de prestaciones (mediante la modificación contractual por vía judicial) ante la llegada de circunstancias extraordinarias que rompan dicho equilibrio. La doctrina rebus se desarrolló en España tras la finalización de la Guerra Civil y ha sido históricamente de aplicación excepcional y restringida, por cuanto que supone una excepción a principio pacta sunt servanda (“lo pactado obliga”).
Los requisitos de aplicación de la doctrina rebus son los siguientes:
- Una alteración completamente desconectada de la voluntad de las partes,
- Un riesgo impredecible y naturaleza extraordinaria de las circunstancias, conllevando una obligación/contraprestación excesivamente onerosa para una de las partes o que supone la frustración del fin del contrato.
Jurídicamente, sin necesidad de debatir si estamos ante un supuesto de fuerza mayor o caso fortuito, disponemos en nuestro Derecho de la cláusula rebus sic stantibus que debe conducir a una rebaja de la renta pero no a una exoneración del pago de la misma vía suspensión del contrato de arrendamiento. En principio, no tiene sentido cargar solamente sobre una de las partes contratantes los riesgos de una situación extraordinaria.
Conviene recordar que dicha cláusula, que es de elaboración puramente jurisprudencial, implica una alteración sustancial de las condiciones del contrato y tiene por objetivo reestablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes sobre un principio de equidad. Un buen ejemplo de aplicación de la misma lo encontramos en la Sentencia TS, Sala Primera, de lo Civil, 518/2002, de 27 de mayo; Recurso 3762/1996. Ponente: JOSÉ DE ASIS GARROTE, que resume la misma afirmando:
“… como tiene declarado la jurisprudencia de esta Sala, esta cláusula de «rebus sic stantibus» para que pueda estimarse como sobreentendida en ciertos contratos, fundamentalmente en los de ejecución sucesiva en los que por el transcurso del tiempo puedan variar las condiciones de hecho tenidas en cuenta para contratar, no esta recogida en nuestro ordenamiento civil, aunque entiende que puede ser apreciada por los Tribunales, siempre que se den circunstancias determinadas como ya señalaba la sentencia de 12 de junio de 1956 (criterio que se mantiene en sentencias más recientes como la de 15 de Noviembre de 2.000) para que se pueda pedir la revisión o resolución o hasta la suspensión de los contratos, a saber, que se trate de una alteración de los supuestos básicos del contrato, completamente extraordinaria, que origine una desproporción inusitada entre las recíprocas prestaciones de las partes y que no pudieron prever al contratar…”.
Como consecuencia de la última crisis económica que pasamos en España. en la Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, 591/2014, de 15 de octubre; Recurso 2992/2012. Ponente: FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO que sin embargo no descarta el carácter resolutorio, pero que hace prevalecer el principio de conservación de los actos y negocios jurídicos en el caso de un contrato de arrendamiento de larga duración, llegando a una solución temporal y justificada en la reducción de la renta.
En nuestro derecho encontramos otras regulaciones que pueden aportar criterios de interpretación, como los contenidos en el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que prevé que cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna; siendo así que la suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.
Es razonable prever que, en ausencia de una regulación contractual que haya establecido una específica distribución de los riesgos asociados a este tipo de eventualidades, observemos en próximas fechas un repunte en la litigiosidad de estos arrendamientos, especialmente, si este escenario excepcional se extiende en el tiempo.
Todo esto es aplicable igualmente a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual cuyos arrendatarios puedan encontrarse en dificultades económicas debido a la pérdida de empleo o suspensión de sus contrato de trabajo por motivo del coronavirus.
Si te encuentras en esta situación nosotros podemos ayudarte: info@legalgestion21abogados.com