¿Qué es una cláusula abusiva?

 

Para la Ley son cláusulas abusivas aquellas estipulaciones contractuales que no han sido negociadas individualmente por el consumidor y que, en contra de la buena fe, causan en perjuicio del consumidor un desequilibro importante en los derechos y obligaciones que derivan de un contrato.

 

El concepto de cláusula abusiva aparece recogido en el artículo 3 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1998, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, y en el artículo 82 del T.R. de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios de 16 de noviembre de 2007.

 

El control de transparencia se entiende como un control de legalidad dirigido a comprobar que la cláusula contractual establecida por el empresario garantice la comprensibilidad real y no meramente formal de los aspectos básicos del contrato, ya sea en su fase de oferta comercial como en el contenido de la reglamentación dispuesta en el contrato, de forma que el consumidor comprenda tanto la posición jurídica que asume en el contrato como las consecuencias económicas que resultan a su cargo.

 

 

 

¿Qué efectos tienen las cláusulas abusivas?

 

Las cláusulas incluidas en un contrato que tengan la consideración de cláusulas abusivas son nulas, se tendrán por no puestas y no producirán efecto alguno. El resto del contrato seguirá siendo obligatorio para las partes contratantes, siempre que pueda subsistir sin las cláusulas declaradas abusivas.

 

La declaración de abusividad de una cláusula contractual sólo puede hacerla el Juez, a quien corresponde valorar las circunstancias de hecho concurrentes en el caso concreto.

 

¿Cómo identificamos las clausulas abusivas?

 

1.- Clausula suelo/ techo

 

En estas clausulas se fijan una cantidad mínima (suelo) y una cantidad máxima (techo) que cada cliente deberá pagar con independencia del índice referenciado en el contrato.

 

¿En la publicidad emitida por el banco se le advirtió por escrito de la existencia de esta clausula? ¿Se le informo tan solo de forma verbal?

 

En todo caso , si un tribunal llega a determinar la nulidad de estas clausulas, se condenara a la entidad demandada devolver al cliente aquellas cantidades que hayan cobrado en virtud de la clausula declarada nula.

 

2.- Clausulas de vencimiento anticipado

 

Las clausulas de vencimiento anticipado suelen aparecer habitualmente en los contratos hipotecarios como:

 

- Clausula de vencimiento anticipado por impago de una sola cuota del préstamo

Es una clausula desproporcionada, ya que anuda un incumplimiento leve a una consecuencia grave, como es la del vencimiento anticipado, hasta el punto que el banco puede reclamar de una sola vez la totalidad del préstamo pendiente de pago.

 

- Clausula de vencimiento anticipado, cuando se produzca el embargo de bienes del cliente o resulte disminuida su solvencia.

 

Si existe en el contrato esta clausula, la misma es sin ninguna duda, abusiva.

 

3.- Intereses de demora abusivos e incluso usurarios

 

Los bancos suelen reclamar a los propietarios una cantidad por los intereses moratorios derivada del retraso acumulado del cliente en el pago de sus cuotas.

 

En ningún caso podra aplicarse a los creditos que se conceda en forma de descubiertos un interes que de a lugar a una tasa anual equivalente superior a 2,5 veces el interes legal del dinero (3%)

De encontrarnos en el supuesto de que el interes de demora supere esta cifra, la entidad bancaria estara obligada a devolver al cliente aquellas cantidades que superen el 12%, existiendo jurisprudencia.

 

4.- Cesión de crédito

 

Renuncia a la cesión de derechos por parte del cliente y no así por parte de la entidad bancaria Orden de imputación de pagos Comisiones, intereses de demora, impuestos, gastos previstos del propio contrato , intereses ordinarios y amortizaciones vencidas.

 

5.- La prohibición de arrendar,enajenar ni gravar bienes o elementos integrantes del inmueble hipotecado sin consentimiento del banco.

 

Este tipo de clausulas es abusiva y el banco no podra imponer al propietario esta prohibición.

 

6.- Liquidación unilateral

 

Liquidar la deuda por parte del banco en caso de reclamacion judicial de la misma , sin que el cliente pueda oponerse a dichos cálculos.

 

7.- Clausulas de emisión de pagare en blanco y imposición de costas judiciales

 

a- Emisión de un pagare en blanco como garantía de cobro.

 

En ocasiones los bancos imponen una clausula dentro del contrato del prestamo, según el cual , el cliente debe emitir un pagare en blanco como garantia del cobro hipotecario.

 

b- Imposición de las costas judiciales a el cliente

 

Al imponer esta obligación de pago de las costas judiciales , con independencia de cual sea el resultado del juicio.

 

El banco no se encuentra legitimado para imponer el pago de las costas al cliente ya que dicha cuestión compete exclusivamente a el juez.

 

8.- Renuncia a fuero propio

 

Suele redactarse de la siguiente forma: "Con renuncia expresa de cualquier otro fuero que pudiera corresponderles, las partes se someten expresamente a los juzgados y tribunales de...., para la resolución de cuantas cuestiones y controversias pudieran surgir en relación al presente contrato".

 

- La imposición al cliente de la renuncia de elegir el fuero que le pudiera corresponder por ley.

 

- La extensión de la sumisión expresa a todas las cuestiones relativas al préstamo hipotecario.

 

9.- Redondeo al alza de los intereses

 

Consiste en establecer en los prestamos hipotecarios clausulas por las que el banco fija un redondeo al alza a la hora de calcular los intereses.

 

Por ejemplo: Si la suma del tipo básico de referencia y el margen o diferencial no fuera múltiplo exacto de un cuarto de punto porcentual, el tipo de interés resultante se redondeara al múltiplo superior de dicho cuarto de plazo.

 

Con la clausula de redondeo al alza, se refuerza la posición del banco mediante la recepción de unos ingresos sin dar a cambio ningún servicio y contrariamente se debilita la posición del cliente que se ve obligado a pagar siempre un exceso sin redondeo de buena fe.

 

En cuanto a las consecuencia de la nulidad de la clausula de redondeo al alza, el deudor puede solicitar a la entidad bancaria la devolución del exceso cobrado entre el interés variable y el redondeado impuesto.

 

10.- Cuota final

 

Clausula que impone al consumidor la sociedad tasadora del inmueble hipotecado.

 

Los gastos de tasación del inmueble corren a cargo del comprador cuando hay:

 

- Libertad para la elección de la sociedad tasadora.

 

- Obligación de entregar al cliente copia de la tasación.

 

11.- Seguros vinculados a prestamos hipotecarios

 

La imposición de bienes o servicios complementarios o accesorios no solicitados es ilegal.

No son validas las clausulas en las que se concede al banco la facultad de contratar el seguro a su nombre y no a nombre del cliente.

 

Seguro de daños

 

- No se puede imponer un seguro contra daños que cubra mas allá del continente. En este caso se debe calcular el valor de tasación excluido el valor del suelo.

- No se puede imponer un seguro de daños de inmuebles que no sean objeto de la hipoteca.

- No se puede imponer la contratación de seguros que cubra daños distintos (ej. robo).

 

Estas clausulas son abusivas por suponer un desequilibrio importante contractual en perjuicio del consumidor.

 

Ejemplo: “El banco queda autorizado para aplicar la indemnización del seguro al pago de la deuda, aunque el plazo no este vencido, quedando el remanente si lo hubiere a disposición de el prestatario.”

 

Seguro de amortización en caso de fallecimiento, invalidez, desempleo o insolvencia

 

Por ejemplo: “La parte prestataria se obliga a concertar una póliza de seguro de vida, en que designara irrevocablemente al banco, para que durante toda la vigencia de la operación, resulte beneficiario de las indemnizaciones en caso se siniestro”.

 

De este modo se coarta el derecho del cliente a encontrar una aseguradora que le oferte mejores condiciones y precio que la entidad bancaria.

 

12.- Subrogación o cancelación de préstamo concertado por promotor/vendedor

 

Clausula que impone al cliente que opta por no subrogarse los gastos de cancelación de la hipoteca constituida por el promotor para financiar la construcción.

Este es un gasto que debe de ser pagado por el promotor o vendedor.

No se le puede imponer los intereses del préstamo hipotecario devengados con anterioridad a la subrogación, se produciría un incremento del precio de la vivienda , sin prestación adicional.

 

13.- Comisiones por gestión de cobros de impagados o reclamación de posiciones deudoras

(20 o 30 euros cada vez que se produce)

 

El banco deberá comprobar que el cobro este vinculado a al existencia efectiva de gestiones de reclamación realizadas al cliente (por ejemplo: el envío de una carta de reclamación generada automáticamente por ordenador no justificaría esta comisión).

 

Es abusiva su aplicación automática. Es nula la clausula que imponga gastos por servicios no efectivamente prestados o por servicios que sean inherentes a la concesión o administración del préstamo.

 

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